德米特里·巴姆 是缅因大学法学院的法学教授。 观点仅代表作者个人观点。
缅因州的住房危机是真实存在的。州长候选人Shenna Bellows 提议透过冻结缅因州居民的财产税并提高州外第二套房和投资房产所有者的税率来解决这个问题。
虽然贝洛斯的初衷是好的，但宪法的限制并不屈服于好的初衷。如果该提案获得通过，将引发多年的诉讼，而缅因州不太可能获胜。
原因涉及美国宪法为何制定的核心。
《邦联条例》产生了破坏性的螺旋：各州对其他州的公民征收歧视性税收，报复随之而来，国民经济开始崩溃。詹姆斯·麦迪逊在《联邦党人文集》第42 期中指出，这种「以邻为壑」的动态也许是美国第一个宪法努力中最明显的缺陷。
制宪者以两项条款作为回应，即特权和豁免条款以及商业条款，旨在防止各州将其他州的公民视为经济局外人。
特权和豁免条款是第一个障碍。虽然第四条并不禁止居民和非居民之间的一切区别，但它确实禁止在核心经济权利方面对州外公民的歧视，除非该州有充分的理由并且歧视与该理由密切相关。一项税收规定，“如果你住在马萨诸塞州，相同的财产，税率会翻倍”，这将导致任何法律斗争都站不住脚。
有一点值得承认。在一个案例中，最高法院允许蒙大拿州对非居民麋鹿猎人收取更高的费用，理由是休闲狩猎不足以触发该条款。也许缅因州纯粹的休闲度假屋也属于同一类别。
但自共和国成立之初起，获取、持有和处置财产以及免受歧视性税收的权利就被视为美国公民的核心特权。产生租金收入的投资物业的基础更加稳固。
该提案也直接涉及休眠商业条款。缅因州吸引了来自麻萨诸塞州、纽约州及其他地区的资本。对非居民投资者征收较高税率会歧视州际投资者参与房地产市场。这正是休眠商务条款旨在防止的歧视。
讽刺的是，最高法院关于这个问题的主要案例之一来自缅因州。在 Camps Newfound/Owatonna Inc. v. 哈里森镇，法院驳回了缅因州财产税豁免，该豁免有利于主要为缅因州居民提供服务的组织，而不是为外州人服务的组织。
明确将「外来者」税率加倍的税收可能也好不到哪里去。当然，该先例并非无懈可击，但除非法院推翻它， 纽芬营地 仍然是控制法。
最后，缅因州自己的宪法带来了第三个问题。我国宪法第九条第八款要求对不动产和动产征税「按照其公正价值平均分配和评估」。因为一个业主住在罗克兰而另一个业主住在韦尔斯利，所以对相同的房屋征收不同的房产税，这与这一保证不一致。虽然州宪法修正案可以解决这个问题，但这样的修正案无法克服第四条或商业条款所施加的障碍。
住房问题是现实存在的。紧迫性是真实存在的。宪法障碍也是真实存在的。
缅因州的市场确实因第二套房的集中而扭曲，其中许多都掌握在非居民手中，而教师、商人和试图在工作地点居住的家庭负担最重。但良好的意愿并不能治愈糟糕的法律设计，并且有更好的途径可以实现相同目标。
例如，将宅基地财产与非主要住宅区分开来的税收，无论业主居住在哪里，都适用，将针对相同的扭曲，而宪法风险要小得多。
宪法并不要求缅因州忍受住房危机。它确实要求解决方案的设计要持久。
