贾伯斯。贾伯斯。贾伯斯。
这是加州房价的秘密武器。
房屋分析常常忽略创造就业机会。然而，就业对购屋数学的重要性对我来说相当简单：如果您没有薪水，或者您只是担心家庭当前的收入来源处于危险之中，那么您就不会买房。
为了证明我的观点，这份可靠的电子表格使用劳工统计局的数据研究了自1990 年以来加州的就业成长情况，并将其与透过联邦住房金融局价格指数衡量的金州房价进行了比较。这些年份按照创造就业的速度进行排名，并分为三组。
首先，考虑一下涵盖繁荣时期的部分。在就业成长最快的12 年中，全州的老板以平均每年3% 的速度增加员工人数。同年，加州房价年均上涨8%。
现在，将这些经济复苏与最疲软的就业市场进行比较。
在这12 个经济衰退的年份里，老板们以平均每年1% 的速度裁员。同时，房价也平均下跌1%。
这是一个相当鲜明的教训：薪资对房价很重要。
面向全国
让我向你保证，这些就业与房价的模式不仅仅是加州的特有现象。
让我们思考一下全国范围内的类似结果。
看看美国就业成长最好的12 年，这些年就业成长率平均为3%。同期，房价每年上涨6%。
然而，在1990 年以来创造就业机会最差的年份——平均失业人数为1%——房价平均仅上涨2%。
看，创造就业机会是衡量住房需求的一个不错的标准。并非所有工作都会导致买房，但稳定的薪水是一个开始。
需要注意的是，对于任何寻求廉价住房的人来说，工作和房价之间存在着一种奇怪的痛苦关系。当你的工作保障也可能下降时，房屋价值往往会下降。
上市损失
最近，加州和全国范围内的房屋升值率急剧下降，而大多数州市场上的房屋数量却在激增。
许多房地产专家将挂牌量的波动视为价格变动的关键预测因子。按照这种逻辑，去年供应量的增加意味着买家不必在出价时非常积极。
为了看看这个论点是否成立，我可靠的电子表格将这些联邦价格指数与Realtor.com 的清单数据进行了比较，追踪了50 个州和全国2025 年相对于前六年的变化。
首先，考虑升值的强烈寒意。
加州房价涨幅萎缩了73%，即去年上涨1.9%，而2019 年至2024 年平均涨幅为7.2%。这是各州中跌幅第六大的州。
2025 年美国物价涨幅为3.9%，而2019-24 年年均涨幅为9.3%。下降了58%。
这种降温现像很普遍，因为只有北达科他州2025 年的价格涨幅超过了2019-24 年的平均升值速度。
出售激增
接下来，考虑一下房源数量的普遍激增。
在全国范围内，去年待售房屋数量比2019-24 年市场上的通常数量增加了33%。
加州是39 个有更多房源可供选择的州之一，与2019-24 年相比增长了36%，增幅排名第18。
当各州按升值意愿排名时，请考虑价格和房源之间的关联。
收益萎缩最严重的17 个州到2025 年平均下降70% 至2.8%，低于2019-24 年的每年9.3%。在这些州，待售房屋总数增加了58%。
将这些模式与升值降幅最小的17 个州进行比较：去年平均降幅为27%，升幅为5.6%，低于2019-24 年的7.7%。挂牌量总共只下降了7%。
更多选择，更弱的定价。
然而一个住房
在我看来，这里有一个「但是」。
考虑一下2025 年与前六年相比，根据清单变化重新排名的州结果。
当创造就业机会时，有趣的问题就会出现。你需要有可靠的薪水才能有勇气购买。
在出售量最大的17 个州（挂牌量总计增加了61%），去年的就业成长比平均值低63%。
然后看看列表变化范围另一端的17 个州。他们的市场上的房屋仅增加了12%，而就业机会创造仅放缓了16%。
不稳定的就业市场是否促使一些房主将房屋推向市场，和/或对工作保障的担忧增加是否使购屋者更加节俭他们所支付的费用？
抵押贷款事宜
为什么从白宫到街头所有人都支持降低抵押贷款利率？
当然，就个人而言，更便宜的融资可以提高一个人购买商品（包括房屋）的能力。这就是为什么唐纳德·川普总统和众多购屋者希望联准会尽其所能压低利率。
但历史揭示了浮动利率的阴暗面：它们通常出现在整体经济陷入困境的时候。
我可靠的电子表格回顾了1990 年，看看房地美追踪的30 年期抵押贷款利率的年度波动如何与联邦房价指数和就业人数相吻合。
当你根据抵押贷款利率的变化对年份进行排名并将其分为三组时，你会发现当利率下降时经济运作是多么平庸。
在抵押贷款利率出现自1990 年以来最大跌幅的12 年中，这些年的平均利率下滑了0.8 个百分点。
利率大幅下降之际，加州和全国房价平均涨幅仅3%。
为什么这么谦虚？嗯，随着利率的暴跌，就业机会——对购房者购买意愿至关重要的因素——在加州以年率0.6% 的速度下降，在全国范围内以0.2% 的速度下降。
现在将那些糟糕的日子与飙升的抵押贷款利率进行比较。
抵押贷款涨幅最大的12 年里，利率平均上涨了0.7 个百分点。
那些年，加州房价平均上涨了10%。该国增长了7%。
再次，眼球就业。
加州老板们以每年2.4% 的速度增加员工数量，大幅升息。在全国范围内，同年就业成长了2.1%。
当情况好的时候，招募充足时，人们愿意支付很多费用——包括住房和融资。
但当情况不好、裁员频繁时，人们就需要融资折扣。抵押贷款利率下降预示着经济困难。
希望联准会的下一任主席能够理解这一历史教训。
乔纳森·兰斯纳是南加州新闻集团的商业专栏作家。可以透过以下方式联络他： jlansner@scng.com。
